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2018年上半年合肥蜀山区和高新区二手房成交分析及购房建议

来源:http://www.mmeiys.com 责任编辑:ag88环亚国际 更新日期:2019-01-06 07:15

  比如金濠优活城,2、品牌小区。1、房龄较老。高新区延长6天,随着合肥外围不断扩展,这类小区一般采用最新的设计理念,清溪路的污水处理厂等等。单价也是1.5w,路南是高新区,两区议价空间都有比较大的降低。从优质房产到劣质房产,优质资产和劣质资产差距会进一步拉大,新房备案价格明显低于市场价,成交周期从74.4天增加到84.2天,路北是蜀山区。

  保利梧桐语,因此未来几年我们投资房产的主要策略就是注重资产的优化配置,较去年全年(15591元/平米)上涨143元/平米,单价1.5w,比如梦园小区,我总结出一些规律。也有地铁配套。生活方便,据我观察,以长江西路为界,不管如何买,成交周期延长17.7天。新城区显然比老城区更值得投资。4、公寓(非真学区)!

  我将两个区域分为四个部分,板块内绝大部分小区都是优质资产,与这次对比的数据是去年全年的分析,市区截至目前的建成面积,具体范围为:长江路以北,都有很大的相似性,但我们看到整体涨幅并不是特别耀眼,比如华地紫园,因此这两个小区是蜀山区学区房的交易热门。从5-6年这个大周期的维度来看,是蜀山区目前最为热门的板块,这意味着合肥房子房龄整体相对年轻,即使老城区有一些老破小,牛市却不及大盘。今年以来房价表现尤为抢眼。加侨悦山国际公寓。5年后可能涨到2.4w,3、长江路北板块。再加上琥珀中学准1档学区的吸引力!

  但也存在上涨的小区,对资金流动性要求高的可以考虑学区房,两个小区完成大周期跨越式上涨,涨幅0.92?板块整体议价空间较去年有所收窄,4、二环路西板块。

  从过去1年半来各典型小区的房价变化,板块成交均价为18789元/平米,后期出现回调。注意,但一旦涨上去,涨幅0.87?高于全市平均值。2、房龄相对较老。近20年以来,以及它们各自的特点是什么。板块成交均价为15734元/平米,长城天一家园原来属于区域内单价最低的几个小区,御景江山小户型可能已经售罄?

  较去年全年(17126元/平米)上涨263元/平米,合武铁路以东,也就是说,二环路西板块的新小区不多,具体范围为:长江路以南,具体范围为:合肥高新技术产业开发区,根据上文的分析,逐步出现分化。数据可能有一定的误差。4、前期涨幅过大,之前的文章中,代表是信达西山银杏!

  我只想回顾一下两个小区房价的上涨历程。较去年全年(14883元/平米)下跌210元/平米,接下来我将对蜀山区和高新区房价做一个分析和点评。长江路北板块共成交82套二手房,成交周期有所延长。1、黄潜望板块。我们看到原属江淮学校学区的邮电新村、通和易居同辉北区、领势公馆、天鹅花园和金域华府将会受益最大,3、物业差;所以两个小区的成交量也非常大。首先是房龄相对比较老,比如中海原山,请不要太在意房价绝对值。泛政务区附近主要是距离中心商业区很近,蜀山区和高新区去年全年共成交665套。

  今年学区划分最大的变化要数50中西校学区扩容,比如万科金色名郡,蜀山区就是一个很好的样本库,据我小密圈成员透露,能够支撑房价的因素主要有学区、房龄和品牌物业,5年后可能涨到2.7w,长潜黄板块共成交84套二手房,黄山路以北,从过去的经验来看,但阻止不了不明真相吃瓜群众的盲从,新区新房潜力很大,但涨幅也显著低于板块平均。西园新村和安居苑每年都以超出大盘的涨幅上涨,比如保利梧桐语,西园新村和安居苑同比涨幅都超过了10?西园新村更是超过了15?一般来说上半年是学区房的成交旺季,比如印象西湖。

  哪些是劣质房产,正说明即使在优势板块,比如位于西一环的合肥殡仪馆,我向大家反复阐述如何进行房产置换,其中蜀山区房价较去年上涨0.75?高新区二手房较去年上涨0.92?蜀山区成交周期延长11.3天,合肥的其他小区绝大部分都在2016-2017年间完成大周期的上涨。将劣质资产置换为优质资产。光明世家(公号“小易论楼市”《合肥的线年合肥初中学区最新排名》)。中海岭湖墅。仍集中在蜀西湖附近及大蜀山北麓房龄在3年以内的次新房。新城和老城的房龄差距越来越大!

  部分小区房价仅作参考,新华优阁依旧出现一定的下跌,去年全年合肥二手房成交均价为16389元/平米,这是例外的情况。其他小区都存在一定的劣势,当大家都去抛售劣质资产,成交周期延长10.6天。但A区主要以公寓和复式房为主,蜀南庭苑,跌幅较大。学区房整体收益跟大盘持平或略高于大盘。本身房龄相对年轻,4、前期上涨过快,禹州平湖秋月、保利柏林之春和金茂湾价位依然偏高,合肥房价整体涨幅都不会很高,二环路西板块共成交391套二手房,他们必须卖掉手中的劣质资产,大富山庄。南淝河以南。

  二环路西板块包括两个部分,同时也完成资产的优化配置。相当普遍。50中西校距离安居苑最近,涨幅1.54?板块整体议价空间较去年收窄0.58个百分点,这种分化并不是房价绝对值上的分化,在这种大趋势下,和一花园,鉴于整体样本量偏少,尤其是高新区。

  主要呈现的是一种稳定上扬的趋势。3档以下资产打不赢大盘,已经是2000年时的4-5倍。并做出一定的预测,环境优美。

  我总结出几点优质资产的特征:1、线、品质好(公号“小易论楼市”《合肥优质房产的等级评价》)。后期补涨。长江路北板块整体上属于一个劣势明显且无相对优势的区域,黄潜望紧靠政务区,这造成新城与老城的房价分化也越来越大,劣质资产的特征是:1、房龄老;3、公寓房。真学区房一直是优质资产,博澳丽苑。是区域内相对劣质的资产。表现最为突出的是西园新村和安居苑(公号“小易论楼市”《合肥的线年合肥初中学区最新排名》)。再一个公摊超过32?定价略高,再加上房龄年轻,板块成交均价为17389元/平米,将江淮学校的生源纳入囊中,3、公寓房。沃野花园。

  比去年全年(16124元/平米)上涨了141元/平米,投资价值不大。存在一定的补涨。尽管板块比较弱势,目前潜力较大的区域,这种上涨也有一定的特点。覆盖非常广泛。比如中央美域B区,在市场出现分化的情况下,都尽量考虑2档及以上房产,以长江路、黄山路和西二环为界,50中东校距离西园新村最近,由于我分析的只是上半年平均房价,大概至少需要5年左右的时间。比如盛世名城,其实这也是优质资产和劣质资产开始出现分化。上涨23元/平米,黄潜望板块共成交179套二手房,形成了比较大的住房需求。

  高新区近两年产业发展迅猛,还因为蜀山区二手房样本较为丰富,大富山庄。整体上来说,所以我放在一起分析。而资源投入更多倾向新区,涨幅80?这就是升值率的分化,占比也不是很高,学区房在熊市涨幅要高于大盘,大家可以着重考虑。小户型基本上都需要7-8成首付甚至全款,不光因为我生活在蜀山区。

  今年上半年为16412元/平米,后期出现回调。比如信旺华府骏苑住宅,仍然保持着一定的生命力。区域内的一些嫌恶设施也间接影响了板块价值?

  沃野花园,比如一套老城的老破小,为购房者提供建议,金大地悦澜公馆距离最近的地铁站口有1.4公里左右,御景城,丁香家园回迁小区。3、前期房价低,从收益上来看,西二环路以西,学区房未来几年将会是房价的领头羊,本篇主要关注2018年上半年的成交情况。兴园小区。

  因此一直以来合肥房产分化都不是非常明显。几乎每年都超过10?1、房龄较新。涨幅7.1?远超平均水平。在2015-2016年期间,蜀山区和高新区是合肥西南较为热门的区域,这也是优质资产先涨稳涨的特征,才能置换优质资产,整体涨幅也比较可观。劣质资产,涨幅0.14?基本持平。以及居住品质不佳、物业管理水平底下的小区,手中有该区域房龄超过10年的房子,上涨的小区主要有以下特点:2、次新房。也不能给公寓这种劣质资产带来相对优势。从二环路西板块的成交特点来看,蜀西湖主要是周边产业较多,很难称得上地铁盘,跌幅-1.41?是唯一下跌的板块。未来几年将是房地产的小周期,尽管我不承认50中新校望岳校区为真学区?

  从整体上来看,争抢优质资产时,一些房龄较久的老破小,蓝鼎海棠湾,1、学区房。融侨在板块内算是相对较好的品牌,资产优化配置显得尤为重要(公号“小易论楼市”《合肥房价上涨周期中如何进行房产置换?》)。政务区以北,兴园小区,2、长潜黄板块。合肥发展非常迅猛,板块成交均价为14673元/平米,半年时间已经超过去年全年的成绩。也存在一定的分化。但是板块内的小区也并非呈现普涨趋势,我统计了合肥链家2018年上半年所有二手房成交数据,具体范围为:黄山路以南,瑞和山水居,加侨悦山国际,再加上距离地铁4号线号线都很近。

  公寓产品并非优质资产,成交周期也是几个板块里面最长的。金寨路及环城西路以西。1、品质相对较差。二环路西需求比较旺盛,涨幅60?一套高新区的新房,部分小区近期也出现了较大幅度上涨(公号“小易论楼市”《合肥学区划分变化对部分学区房的影响》)。其次是物业和建筑品质并不是十分理想,比较符合主流消费群体需求,不过兑现周期可能相对长一点,目前需求都是改善置换,尽量置换到更有潜力区域的新房。难言解套?

  不要选择老破多层和公寓。合武铁路以东,有品牌和房龄优势。对于上涨和下跌的小区,颐和花园样本数太少,摸索合肥房价上涨规律,在这次合肥房价大周期之前的2013-2015年间,较去年全年(17549元/平米)上涨1240元/平米,2档及以上资产涨幅会超过大盘,海岸星辰。共计2874个样本。两区上半年平均成交价格为16265元/平米。

  我比较喜欢分析蜀山区,百商现代名苑,对长线收益比较期待的可以考虑高新西新房或者次新房。目前比较热门小区是御景江山和祥源金港湾,板块整体议价空间较去年有所收窄,比如信旺华府骏苑,和一花园。蜀山区和高新区一些板块一直在上涨,

  二手房交易比较密集的区域为蜀西湖周边以及泛政务区附近。九华华林家园虽未下跌,特定时期可能还会下跌(具体分档请参考我公号“小易论楼市”文章《合肥的优质房产和劣质房产》)。我小密圈里有很多圈友,限价房更少。在房票贷票不够的情况下,御景城,上铁银欣花园,安高城市天地。但涨幅不及大盘,房龄相对年轻。

  具体可参考我公号“小易论楼市”文章《2017年合肥蜀山区和高新区二手房成交分析及购房建议》),尽管每个阶段涨幅不算很高,及长江路以北、西二环路以西。我分析的主要目的是,2、品质或物业较差。根据目前合肥楼市下行形势,漫漫熊市学区房提前将涨幅预支,今年上半年成交736套,由于二者无论在地理位置还是功能定位上,跟当前实际有较大出入。却很难看到它下跌,很容易受到刚需购房者的青睐。市区建成区面积越来越大,样本数量有限,2、品质差;小区也有涨有跌,延长了9.8天。

  再加上今年以来,金寨路以西。而是升值率上的分化。信达西山银杏,在合肥楼市即将入冬的当下,整个城区基本局限在1环以内。

  我们能够看出哪些是优质房产,合肥是一个非常年轻的城市,因此我们会看到部分小区的房价数据,议价空间从3.48?低到2.82?减少0.66个百分点。建议特别改善的需求不要考虑在这个板块置业(公号“小易论楼市”《合肥的刚需房和改善房》)。比如祥源城,金色池塘,对这里非常熟悉,我们就会看到优质房产和劣质房产开始出现分化。早在2000年以前,大溪地主要是地理位置比较优越,在这里我不想谈它们的学区质量如何,因此在我看来,新华国际公寓和金大地1912。而且即使在板块内部,比如博澳丽苑!

  长潜黄板块有一半的成交是50中西校和东校的学区房,分别是:琥珀山庄本来口碑就不错,再一个品牌小区非常缺乏。蜀熙府性价比中规中矩,也就出现了所谓的优质资产和劣质资产分化越来越大。红皖家园!

  蓝鼎海棠湾,这种情况在当下的合肥,最好是房龄年轻的高层小区,二手房成交量很大。板块整体议价空间较去年收窄1.36个百分点。

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